양도소득세란? 양도소득세 쉽게 이해하기 세금 공부 절세

 

양도소득세란?

양도소득세란 토지, 건물 따위를 양도하여 얻은 소득에 부과하는 세금이라고 정의되어 있습니다. 쉽게 말해 1억주고 산 아파트가 1년 후에 2억이 되어 팔았다면 1억의 소득이 발생했다면 해당 소득에 부과하는 세금을 양도소득세라고 합니다.

 

해당 자산은 토지, 아파트, 주식, 건물 등 이익이 발생할 수 있는 자산들이 모두 대상입니다. 어디서든 소득이 발생했을 땐 그에 대한 세금을 내야 하죠. 양도소득세도 그러한 세금 중 하나입니다.
아파트, 토지 등의 양도소득세 기본세율은 아래 표와 같습니다.

과세표준	세율	누진공제
1,200만원	6%	-
4,600만원	15%	108만원
8,800만원	24%	522만원
1.5억원 이하	35%	1,490만원
3억원 이하	38%	1,940만원
5억원 이하	40%	2,540만원
10어원 이하	42%	3,540만원
10억원 초과	45%	6,540만원

비과세, 장기 보유공제 등 조건이 없다고 가정하여 계산해보겠습니다.

 

양도소득세 계산 예시 (양도소득세 개념설명을 위한 계산으로 실제 계산 내용과 다릅니다.)

상황 : 1.2020년 1월 1일에 A 아파트를 1억원에 매수
          2.2022년 7월 1일에 A 아파트를 2억원에 매도
계산 : 1억원(양도차익) * 0.35(세율) - 1,490만원(누진공제) = 2,010만원

         

위 계산을 조금 풀어서 확인해보면 1억원에 산 아파트가 2년 뒤 2억원이 됐으니 1억원의 이익이 발생했습니다. 양도소득세는 아파트를 사고 팔았을 때 생기는 이익금에 부과하는 세금이라고 했죠. 그럼 위 표에서 1억원의 세율 구간을 확인해보면 1.5억원 이하의 35%가 적용됩니다. 결과적으로 (2억원(양도가) - 1억원(매수가))  * 0.35(1.5억원 이하의 세율구간) - 1,490만원(누진 공제) = 2,010만원으로 양도소득세는 2,010만원이 도출됩니다.

 

1억원 이익에 약 2천만원의 양도세는 생각보다 큰 금액인 것 같죠? 위의 계산은 위에서 말씀드린 것처럼 양도소득세 계산법 이해를 위한 예시이지 실제로는 조금 다릅니다. 1세대 1주택 아파트의 경우 양도가 12억원까지는 비과세가 되고 위의 예시는 2억원에 양도한 아파트이기 때문에 실제로 양도소득세는 부과되지 않습니다.

 

물론 최근 몇 년간 부동산 정책이 수십 차례 바뀌면서 매수시기마다 실거주 요건에 따른 비과세, 장기 보유공제 등 조건이 달라졌으니 아파트를 매도하실 땐 반드시 매수 일자와 실거주 등을 확인하시어 정확하게 양도소득세를 계산하는 것이 중요합니다. 

 

 

CASE1	1.2020년 1월 1일에 A 아파트를 1억원에 매수 2.2022년 7월 1일에 A 아파트를 2억원에 매도 3.2020년 1월 1일~ 2022년 7월 1일까지 A아파트에 거주
CASE2	1.2021년 1월 1일에 A 아파트를 1억원에 매수 2.2022년 7월 1일에 A 아파트를 2억원에 매도 3.2021년 1월 1일~ 2022년 7월 1일까지 A아파트에 거주

 

실제 양도소득세 계산을 위해 위의 2가지 경우가 있다고 가정하고 현재 부동산 정책을 도입하여 계산해보겠습니다. 결과부터 말씀드리면 CASE1의 경우는 양도소득세가 발생하지 않고 CASE2의 경우는 6,435만원의 양도소득세가 발생합니다.  CASE1은 실거주 2년 이상을 했고 12억원 이하의 아파트이기 때문에 비과세가 적용되어 양도소득세가 발생하지 않지만 CASE2는 다릅니다. 아래 표가 CASE2의 경우 계산되는 양소소득 내용입니다. 

 

구분	비고	금액
양도차익	양도차익:양도가액-취득가액-필요경비	100,000,000원
양도과세	비과세 해당 없음	100,000,000원
장기보유특별공제	장기보유특별공제: 1 년이상 ~ 2 년 미만 공제율 : 0.0%	0원
양도소득금액	양도소득금액:양도차익 과세-장기보유특별공제	100,000,000원
기본공제	기본공제:연 1회 기본공제 250만원	2,500,000원
과세표준	과세표준:양도소득금액-기본공제	97,500,000원
양도소득세	양도소득세 : 과세표준금액 97,500,000 원 X 양도소득세율 60 %	58,500,000원
지방소득세	지방소득세: 양도소득세의 10%	5,850,000원
총납부액	총납부액:양도소득세+지방소득세	64,350,000원

 

위의 양도소득세를 확인해보면 양도소득세율이 60%를 확인할 수 있습니다. 위에서 공유해 드린 양도소득 구간으로 확인해보면 35%가 맞는 구간이지만 최근 부동산 가격 폭등으로 21년 6월 1일 이후에 매매한 아파트에 대해서는 1년 미만 보유 후 양도 시 70%의 양도소득 세율을 적용하고 1년 이상 ~ 2년 미만 보유 후 양도 시 60%의 양도소득 세율을 적용합니다. 그리고 연 1회 기본공제 금액 250만원과 지방소득세의 추가 납부 개념도 있습니다.  

 

양도소득세의 기본적인 세율은 위의 표와 같지만 실제로 양도소득 시 매매 시점, 보유기간, 거주기간 등 여러 요인이 포함되니 양도소득세 계산 시 여러 요인을 확인해야 합니다. 네이버에서 양도소득세 계산기를 검색하시면 이러한 정책이 포함된 세금 계산기도 있으니 활용하시면 좋을 것 같습니다. 국세청에서도 양도소득세 계산기를 지원해주고 부동산 양도소득세를 지원하는 곳은 많이 있는데요. 개인적으로 찾아보던 중 knowingasset이라는 곳에서 지원하는 부동산 양도소득세 계산기를 알게 됐는데 초보자가 확인하기에 좋아 보여 공유해 드립니다. 

부동산 양도소득세 계산기

아는자산